Réussir son achat de bien immobilier en Suisse en tant qu’étranger / non-résident suisse
La Suisse attire pour sa stabilité, sa qualité de vie et ses stations alpines. Mais acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu’étranger non résident obéit à des règles fédérales et cantonales spécifiques (Lex Koller) et à des contraintes pratiques (zones autorisées, quotas, tailles maximales, fiscalité). La meilleure façon d’investir dans l’immobilier en Suisse est généralement d’intégrer cet investissement dans un projet d’expatriation et ainsi de venir vivre en Suisse en parallèle des projets d’investissements. S’installer en Suisse permet en effet de n’être contraint par aucune restriction et ainsi de pouvoir acheter n’importe où en Suisse. Nous clarifions ici l’essentiel et vous présentons comment le cabinet George V Capital peut vous aider à sécuriser votre projet pour investir dans l’immobilier en Suisse.
Qui peut acheter quoi en Suisse ?
1) Résidents suisses et Européens (UE/AELE)
- Titulaires d’un permis C : mêmes droits que les citoyens suisses pour l’achat (résidence principale, secondaire, terrain), sans autorisation.
- UE/AELE avec résidence en Suisse : achat de la résidence principale possible sans autorisation. Des autorisations peuvent être nécessaires pour une résidence secondaire selon les cantons.
2) Achat bien immobilier en Suisse par non résident
Un étranger non résident peut, en principe et sous conditions d’autorisation cantonale, acquérir :
- Un logement de vacances (appartement ou chalet) dans une commune touristique figurant sur les listes cantonales.
- Une unité en appart’hôtel (résidence de services) dans certains lieux touristiques.
- Un seul bien de vacances par ménage familial (conjoint + enfants mineurs).
Important : l’achat d’un bien en Suisse n’accorde aucun droit de séjour. Les autorisations de séjour relèvent d’autres règles, il n’existe pas de programmes de golden visa en Suisse.
Limitations clés (Lex Koller & « Lex Weber »)
- Taille & parcelle (généralement) : 200 m² de surface habitable nette par unité (parfois jusqu’à 250 m² sur dérogation) et environ 1 000 m² de parcelle pour un chalet individuel (exceptions ponctuelles jusqu’à environ 1 500 m²).
- Quotas annuels : nombre limité d’autorisations cantonales (répartition fédérale) et délais d’instruction gérés par l’autorité cantonale.
- Localisation : communes touristiques uniquement. Genève et Zurich n’accordent pas d’autorisations de ce type aux non-résidents.
- Usage : utilisation à titre personnel, location permanente interdite (la location temporaire est souvent tolérée selon canton/règlement).
- Une propriété par famille : pas de portefeuille locatif résidentiel via Lex Koller.
- Lex Weber (résidences secondaires) : dans les communes où les résidences secondaires dépassent 20 % du parc, pas de nouvelles résidences secondaires (hors produits touristiques qualifiés).
- Biens commerciaux : achat sans autorisation si le bien sert à une activité (bureaux, commerces, hôtels, ateliers, etc…).
- Via société : une société suisse contrôlée par des étrangers reste soumise à Lex Koller pour le résidentiel (pas de contournement possible via la création d’une société suisse).
Où acheter en Suisse ? Aperçu par canton
Cette synthèse met en regard cantons touristiques clés, possibilité d’achat pour non-résident, limites de surface usuelles et droits de mutation indicatifs.
| Canton (zone) | Achat par non-résident | Limites usuelles | Droit de mutation (indicatif) | Particularités |
|---|---|---|---|---|
| Vaud | Oui (communes touristiques) | Habitable ~200 m² (jusqu’à 250 m² possible) • Parcelle ~1 000 m² | ~2,2 % cantonal (+ éventuel supplément communal) | Montreux & Riviera lémanique prisées, Lex Weber selon la commune. |
| Valais | Oui (large offre stations alpines) | Habitable ~200 m² • Parcelle ~1 000 m² | ~1,0–1,5 % | Crans-Montana, Verbier, Zermatt : marchés actifs, quotas cantonaux. |
| Grisons (Graubünden) | Oui (zones touristiques) | Habitable ~200 m² • Parcelle ~1 000 m² | ~1,5–2,3 % (selon commune) | St-Moritz, Davos, Arosa, forte sélectivité des permis. |
| Tessin (Ticino) | Oui (selon commune) | Habitable ~200 m² • Parcelle ~1 000 m² | Pas d’impôt cantonal sur mutation (frais d’inscription applicables) | Lugano & rives : demandes élevées, règles de location strictes. |
| Genève | Autorisation non délivrée pour résidences de vacances | — | ~3,0 % | Marché résidentiel pour non-résidents très restreint. |
| Zurich | Autorisation non délivrée pour résidences de vacances | — | Pas d’impôt cantonal sur mutation (frais d’inscription) | Pas d’achat de vacances pour non-résidents, investissement via fonds/listés possible (évolutif). |
| Neuchâtel | Oui (quelques zones) | Habitable ~200 m² • Parcelle ~1 000 m² | ~3,3 % | Offre plus rare, diligence renforcée (Lex Weber). |
Les pourcentages et limites sont indicatifs et varient selon les communes, la nature du bien et l’instruction du dossier.
Coûts d’acquisition & fiscalité d’un non-résident
Frais d’achat
- Droit de mutation (selon canton/commune) : environ 1 à 3 % du prix (certains cantons ne le prélèvent pas mais facturent des frais d’inscription).
- Notaire & registre foncier : frais additionnels (souvent partagés pour l’inscription).
Fiscalité annuelle (propriété non louée)
- Impôt sur un revenu notionnel (valeur locative imputée) au niveau fédéral/cantonal/communal.
- Impôt sur la fortune cantonal/communal (patrimoine net incluant l’immeuble suisse).
- Taxes locales possibles (tourisme, déchets etc…).
Si vous louez temporairement
- Imposition dans le canton du bien sur les loyers (déductions des frais admises). Des retenues à la source peuvent s’appliquer localement.
- Respect des limitations de location liées à l’autorisation (pas de location permanente sur un bien de vacances).
À la revente
- Impôt sur le gain immobilier cantonal/communal : taux progressifs pouvant être élevés si revente rapide, et décroissants avec la durée de détention (des plafonds/réductions existent selon cantons). Une simulation précise de la fiscalité suisse aide à mieux évaluer son gain potentiel.
- En pratique, le notaire peut provisionner/garantir l’impôt de gain lors de l’acte.
Financement : ce que demandent les banques
- Règle générale en Suisse : au moins 20 % d’apport (résidence principale). Pour un bien de vacances, les banques exigent souvent environ 40 % d’apport (LTV environ 60 %). A noter : LTV signifie « Loan-to-Value », c’est à dire « ratio prêt/valeur ». C’est le pourcentage du prix/valeur du bien financé par le prêt.
- Structure usuelle : 1ère hypothèque jusqu’à environ 65 % (non amortie), 2e hypothèque jusqu’à environ 15 % (amortie sous 15 ans).
- Test d’effort théorique : charges calculées à taux “stressé” (par ex. 5 %) ≤ environ 1/3 de vos revenus.
Procédure type pour un achat de bien immobilier en Suisse par un étranger
- Ciblage des communes (zones touristiques & disponibilité de quotas Lex Koller).
- Offre & promesse : négociation, réservation, préparation du dossier bancaire pour ouvrir un compte en Suisse.
- Notaire : vérifications, demande d’autorisation auprès de l’autorité cantonale.
- Signature et inscription : acte authentique, paiement, inscription au registre foncier.
- Post-achat : déclarations fiscales suisses (revenu notionnel, fortune, loyers le cas échéant).
Erreurs fréquentes à éviter
- Croire que créer une société en suisse permet de contourner la loi Lex Koller pour du résidentiel : faux si la société est contrôlée par des étrangers non-résidents.
- Ignorer Lex Weber : dans les communes > 20 % de résidences secondaires, le neuf est très limité.
- Sous-estimer l’impôt de gain immobilier en cas de revente rapide.
- Planifier une location permanente d’un bien de vacances : souvent prohibé.
- Oublier les disparités cantonales (droits de mutation, pratiques de location, délais d’autorisations).
Se faire assister par George V Capital
Le cabinet accompagne les investisseurs internationaux sur l’ensemble du cycle :
- Pré-sélection de communes éligibles (Lex Koller / Lex Weber) et vérification des quotas.
- Due diligence juridique & fiscale (autorisations, régime de location, optimisation patrimoniale & conventions fiscales).
- Structuration (usage privé vs. mixte, véhicules d’investissement conformes), financement (mise en relation banques privées, LTV réalistes pour non-résidents).
- Gestion post-acquisition : obligations déclaratives en Suisse, suivi de la valeur locative imputée et des taxes locales.
- Obtention de la résidence en Suisse : pour les investisseurs souhaitant s’installer en Suisse le cabinet prend en charge l’ensemble de la procédure d’installation en Suisse.
Objectif : sécuriser l’autorisation, optimiser les coûts et la fiscalité, et préserver votre flexibilité de revente.
FAQ – Achat bien immobilier en Suisse par non résident
Un non-résident peut-il acheter une résidence principale en Suisse ?
Non, sauf si vous devenez résident (et, selon cas, titulaire d’un permis adéquat). L’autorisation pour non-résident vise surtout les logements de vacances en zones touristiques.
Quelles sont les limites de surface ?
En pratique, environ 200 m² habitables (parfois jusqu’à 250 m²) et environ 1 000 m² de parcelle pour un chalet. Des dérogations existent au cas par cas.
La location est-elle autorisée ?
La location permanente est en principe interdite pour les biens de vacances. La location temporaire (saisonnière) est souvent possible avec contraintes locales.
Et les biens commerciaux ?
Les immeubles commerciaux (bureaux, hôtels, commerces) peuvent être acquis sans autorisation Lex Koller, s’ils servent effectivement à une activité.
Quid des fonds et sociétés immobilières cotés ?
Les fonds/sociétés immobilières suisses cotés ne déclenchent traditionnellement pas Lex Koller, toutefois, des durcissements ont été discutés récemment : une veille réglementaire est nécessaire.
Quels coûts à l’achat ?
Droit de mutation (souvent 1 à 3 %), frais de notaire et d’inscription au registre foncier. Dans quelques cantons (par ex. Zurich, Tessin), pas d’impôt de mutation mais des frais administratifs.
Quelle fiscalité à la revente ?
Un impôt cantonal sur le gain immobilier, généralement dégressif avec la durée de détention, s’applique. Le notaire peut en garantir le paiement lors de l’acte.
Parlez-nous de votre projet
Chaque dossier est unique. Pour savoir où et comment concrétiser un achat bien immobilier en Suisse par étranger en toute conformité, échangeons : le cabinet vous assiste de la sélection du lieu jusqu’à l’optimisation fiscale et la revente.
A noter que les seuils et pratiques varient par canton/commune et peuvent évoluer. Une analyse personnalisée est indispensable avant toute décision.
