En bref
Investir dans l’immobilier en Andorre combine un cadre fiscal léger, une demande locative soutenue et une sécurité juridique solide. À l’achat, les droits sont généralement de 4 % pour l’ITP sur l’ancien ou 4,5 % d’IGI sur le neuf. Depuis 2024, une taxe spécifique s’applique aux investissements immobiliers étrangers. En phase d’exploitation, les loyers entrent dans l’IRPF à un taux nominal maximal de 10 % pour les résidents ou l’IRNR 10 % pour les non résidents. À la revente, la plus-value immobilière est imposée selon un barème dégressif qui incite à la détention de long terme. Ces caractéristiques, conjuguées à un marché locatif tendu, soutiennent des rendements bruts typiques autour de 5,8 % sous réserve d’emplacement et de typologie.
Pourquoi investir dans l’immobilier en Andorre en 2025
Un État sûr, une fiscalité lisible
Andorre offre un impôt sur le revenu des personnes physiques avec un taux nominal maximal de 10 % et un impôt sur les sociétés de 10 %. Acheter un bien immobilier avec l’objectif de s’installer en Andorre ou simplement d’y réaliser un investissement locatif peut apporter beaucoup d’avantages. L’impôt indirect équivalent à la TVA, l’IGI, affiche un taux général de 4,5 %. Cette stabilité fiscale favorise la projection à long terme des investisseurs, notamment sur des actifs résidentiels recherchés à Andorra la Vella, Escaldes et La Massana.
Un marché locatif sous tension
Les loyers progressent dans les principales paroisses alors que l’offre reste limitée. Les appartements d’une à deux chambres proches des services et des axes de mobilité présentent des taux d’occupation élevés. Cela soutient la rentabilité locative et la valorisation des biens bien situés.
À retenir
Le choix de la paroisse, l’état de l’immeuble, la qualité de l’aménagement et la gestion locative expliquent l’essentiel du rendement net.
Régime fiscal applicable aux investisseurs
À l’acquisition : ITP 4 % ou IGI 4,5 % selon la nature du bien
Sur l’ancien, l’acheteur acquitte l’Impost de Transmissions Patrimonials au taux de 4 %. Sur le neuf vendu par un promoteur ou une société, s’applique l’IGI au taux de 4,5 % conformément à la Llei 11/2012.
Taxe sur l’investissement immobilier étranger depuis 2024
Depuis 2024, la Llei 3/2024 instaure un impôt spécifique et progressif sur l’investissement étranger en immobilier. L’autorisation d’investissement étranger reste requise avant l’acquisition et le paiement de l’impôt intervient selon les modalités fixées par la loi et son règlement. L’impôt à payer par les étrangers achetant un bien immobilier en Andorre est de 3 % de la valeur du bien. A noter que cette taxe s’applique également aux étrangers résidants en Andorre depuis moins de 3 ans. A l’issue de 3 ans de résidence cet impôt n’est plus applicable.
Revenus locatifs : IRPF pour les résidents ou IRNR pour les non résidents
Les loyers perçus par un résident fiscal entrent dans le champ de l’IRPF et supportent un taux nominal maximal de 10 % après application des règles de détermination de la base (voir également impôts en Andorre). Pour un non résident, l’IRNR de 10 % s’applique sur la base imposable afférente aux revenus immobiliers situés en Andorre.
À la revente : plus-value immobilière à barème dégressif
La Llei 21/2006 sur les plus-values immobilières prévoit un barème dégressif qui diminue avec la durée de détention et peut conduire à une exonération après une longue période de détention. Le dispositif incite à une stratégie de conservation de long terme.
Coûts et étapes d’une acquisition immobilière en Andorre
Postes de coûts usuels
| Poste | Assiette | Taux ou fourchette | Payeur | Références |
|---|---|---|---|---|
| ITP sur l’ancien | Prix réel | 4 % | Acheteur | Pratique confirmée |
| IGI sur le neuf | Prix réel | 4,5 % | Acheteur | Llei 11/2012 |
| Taxe investissement étranger | Valeur réelle | Fourchette progressive | Investisseur étranger | Llei 3/2024 |
| Frais de notaire | Prix | 600 à 1 300 euros plus 0,1 % à 0,3 % | Acheteur | Usages locaux |
| Frais d’agence | Prix | 5 % à 10 % | Souvent vendeur | Pratique du marché |
Processus et autorisations
- Lettre d’offre et dépôt d’un acompte usuel de 10 % chez notaire.
- Demande d’autorisation d’investissement étranger si l’acquéreur est étranger, puis paiement de la taxe prévue par la Llei 3/2024.
- Acte authentique devant notaire, règlement des droits et inscription au registre immobilier.
Rentabilité : scénarios indicatifs
À titre illustratif, le tableau ci-dessous applique un rendement brut moyen de 5,8 % et des charges d’exploitation supposées à 15 % des loyers, avec une imposition à 10 % sur le revenu net. Ces ordres de grandeur sont à affiner par paroisse et par typologie.
| Prix d’acquisition | Loyer annuel brut estimé | Loyer mensuel estimé | Revenu net avant impôt | Revenu net après impôt | Rendement net estimé |
|---|---|---|---|---|---|
| 500 000 euros | 29 000 euros | 2 416 euros | 24 650 euros | 22 185 euros | 4,4 % |
| 1 000 000 euros | 58 000 euros | 4 833 euros | 49 300 euros | 44 370 euros | 4,4 % |
| 1 500 000 euros | 87 000 euros | 7 250 euros | 73 950 euros | 66 555 euros | 4,4 % |
Points d’attention juridiques
- Baux d’habitation : les règles d’indexation peuvent évoluer selon l’année de signature. Vérifier les régimes transitoires avant toute projection de cash flow.
- Reventes rapides : la fiscalité des plus-values est plus lourde à court terme. Un horizon de détention long est préférable.
Se faire accompagner par le cabinet
Due diligence, structuration et conformité
- Vérification juridique et urbanistique de l’actif, audit des loyers et des charges, cadrage des clauses d’ajustement de prix et conditions suspensives.
- Choix du véhicule de détention et stratégies de financement selon votre statut de résident ou non résident.
- Gestion de l’autorisation d’investissement étranger, calcul et optimisation de la taxe 2024, modélisation post impôt et préparation de la sortie.
FAQ
Quel droit d’enregistrement s’applique ?
Sur l’ancien, l’ITP est de 4 %. Sur le neuf, l’IGI est de 4,5 %. Ces taux s’appliquent sur le prix réel.
La taxe 2024 sur l’investissement étranger s’applique-t-elle à tous les achats ?
Oui, l’autorisation d’investissement étranger est requise et l’impôt doit être acquitté selon la Llei 3/2024. Des exemptions limitées existent et doivent être vérifiées au cas par cas.
Comment sont imposés les loyers ?
Pour un résident fiscal, les loyers relèvent de l’IRPF avec un taux nominal maximal de 10 %. Pour un non résident, l’IRNR de 10 % s’applique.
Quelle fiscalité sur la plus-value immobilière ?
La Llei 21/2006 prévoit un barème dégressif selon la durée de détention avec une exonération possible après une longue période.
Qui paie les frais d’agence ?
Le plus souvent le vendeur. Il convient toutefois de vérifier le mandat et les usages locaux.
Références légales
Llei 11/2012 (IGI), Llei 3/2024 (imposition des investissements étrangers en immobilier), Llei 21/2006 (plus-values immobilières).
