En bref
À Bali, un étranger ne peut pas détenir le Hak Milik (pleine propriété) d’un terrain au sens du droit indonésien. Les voies légales pour faire construire à Bali consistent à (i) utiliser un titre d’occupation (Hak Pakai) sur un bien d’habitation atteignant un prix minimal fixé nationalement, (ii) constituer une société d’investissement étranger (PT PMA) qui détient un Hak Guna Bangunan (HGB – droit de bâtir), ou (iii) conclure un leasehold (bail) de longue durée. Toute structure de « nominee » pour contourner ces règles est prohibée. Au plan urbanistique, les constructions doivent respecter le zonage des RDTR locaux (zones résidentielles, tourisme, commerce, zones agricoles protégées, zones sacrées, reculs des rivières et du littoral, etc…) ainsi que la limite de hauteur maximale à Bali. Le parcours d’autorisations suit aujourd’hui l’approche risk-based : KKPR (compatibilité d’usage de l’espace), PBG (approbation de construire) et SLF (certificat de conformité avant occupation), avec, le cas échéant, une approbation environnementale (AMDAL/UKL-UPL). Faire construire à Bali, que se soit pour s’installer à Bali ou pour effectuer un investissement immobilier peut être particulièrement intéressant.
Faire construire à Bali en tant qu’étranger : guide juridique, urbanisme (zones constructibles) et fiscalité
Nous détaillons ici les voies d’accès à la propriété d’usage, les zones constructibles à Bali, les autorisations (KKPR, PBG, SLF) et les impacts fiscaux applicables.
1) Cadre foncier : quels droits pour un étranger ?
Titres fonciers pertinents
- Hak Milik (HM – pleine propriété) : réservé aux citoyens indonésiens et à certaines personnes morales indonésiennes. Interdit aux étrangers.
- Hak Pakai (HP – droit d’usage) pour habitation d’un étranger : droit réel d’occupation sur terrain de l’État, d’un droit de gestion (HPL) ou sur un HM consenti par son titulaire (au moyen d’un acte notarié/PPAT). Durées usuelles : jusqu’à 30 ans, prolongeable 20 ans, renouvelable 30 ans.
- Hak Guna Bangunan (HGB – droit de bâtir) : droit de bâtir et d’utiliser la construction, attribuable aux personnes morales indonésiennes, y compris une PT PMA. Durées usuelles : jusqu’à 30 ans, prolongeable 20 ans, renouvelable 30 ans.
Voies d’acquisition pour acheter à Bali en tant qu’étranger
| Option | Base légale (principes) | Durées & conditions | Usages typiques | Avantages / Vigilances |
|---|---|---|---|---|
| Hak Pakai au nom de la personne physique étrangère | UUPA (Loi foncière), règlements fonciers post-2021 ; décret ministériel fixant des prix minima (Bali : maison ≥ IDR 5 Mds ; appartement ≥ IDR 2 Mds). | Jusqu’à 30 ans + prorog. 20 ans + renouvel. 30 ans (sur terrain État/HPL/HM avec consentement). | Résidence personnelle/occupation d’habitation. Limitation de surface et nombre de biens. | Simple & directe si critères de valeur remplis ; attention à la destination (habitation) et au respect strict du zonage. |
| PT PMA détenant un HGB | PP 18/2021 (droits réels) ; loi investissement (PMA) ; OSS-RBA. | 30 ans + 20 ans + 30 ans (HGB). Renouvellements soumis à conformité d’usage et urbanisme. | Villa de location, resort/boutique-hôtel (si zonage et KBLI adaptés), résidence du dirigeant avec usage mixte. | Souplesse d’exploitation & transmissibilité. Gouvernance, obligations comptables/fiscales de la société. |
| Leasehold (bail de longue durée) | Code civil & pratique PPAT ; enregistrement recommandé. Ne confère pas un droit réel de type HGB. | Usuellement 20–30 ans (renouvelable par conventions successives). | Occupation/gestion d’une villa existante ou terrain à bâtir (selon bail). | Moins « propriétarisé » ; vigilance sur clauses de renouvellement, travaux autorisés, enregistrement et opposabilité. |
2) Choisir la localisation : zones constructibles à Bali et contraintes
La constructibilité dépend des RDTR (plans locaux de zonage) de chaque kabupaten/kota (Badung, Denpasar, Gianyar, etc…) et du schéma provincial (RTRW Bali). À titre indicatif, on rencontre :
- Zones résidentielles (kawasan permukiman) : construction de maisons/villas si indices (KDB/KLB/KDH) respectés.
- Zones tourisme (kawasan pariwisata) : hébergement touristique (villa-locative, hôtel) sous conditions.
- Zones commerce & services : activités économiques, parfois autorisées avec résidence de fonction.
- Zones agricoles protégées (rizières LP2B), forêts/aires protégées, zones sacrées, zones à risques (littoral, crues, volcans) : en principe non constructibles pour l’habitat.
- Servitudes/reculs : sempadan sungai (rivières), sempadan pantai (littoral), emprises routières, couloirs aériens, etc…
Hauteur des constructions : à Bali, une règle emblématique limite en principe la hauteur maximale des bâtiments (≈ 15 m), sous réserve des textes en vigueur et dérogations propres à certains secteurs. Vérification in concreto dans le RDTR communal et auprès des services techniques.
Indices & paramètres techniques
- KDB (coefficient d’emprise au sol) : % de surface du terrain constructible au sol.
- KLB (coefficient de plancher) : surface de plancher maximale.
- KDH (coefficient d’espaces verts) : % minimal d’espaces verts à conserver.
- GSB (alignements/reculs) : distances minimales aux limites, routes, cours d’eau, rivage.
3) Parcours d’autorisations pour faire construire à Bali
- Compatibilité d’occupation de l’espace (KKPR) : atteste la compatibilité du projet avec le RTRW/RDTR. Démarches via la plateforme OSS-RBA.
- Approbation de construire (PBG) (remplace l’ancien IMB) : autorise la construction/l’agrandissement/la rénovation, sur la base des plans conformes aux normes techniques (sismique, incendie, assainissement, accessibilité, etc…). Dépôt via le système SIMBG.
- Approbation environnementale : selon l’empreinte du projet → étude d’impact (AMDAL) ou dossier standardisé (UKL-UPL), désormais intégré au circuit de licences (OSS-RBA).
- Certificat de conformité/occupation (SLF) : requis avant d’habiter/exploiter l’ouvrage. Contrôle de la conformité de l’exécuté au PBG et aux normes.
Check-list de pièces courantes
- Justificatif du droit foncier (HP/HGB/bail), extrait cadastral, bornage.
- Attestation/confirmations RDTR (zonage, indices KDB/KLB/KDH, GSB, hauteurs).
- Plans signés (architecte/ingénierie) conformes aux normes nationales et locales.
- Pour une PT PMA : statuts, NIB (numéro d’identification), KBLI compatibles, enregistrements fiscaux.
- Si requis : documents AMDAL ou UKL-UPL, autorisations techniques sectorielles.
4) Fiscalité de l’opération (achat, construction, détention, revente)
À l’acquisition du terrain/bien
- BPHTB (droit d’acquisition des droits fonciers) : impôt local dû par l’acquéreur, assis sur une base taxable après abattement local. Taux maximal fixé par la loi-cadre (application par règlement local).
- Frais notariés/PPAT et droits d’enregistrement foncier.
- TVA/PPN : en cas d’achat auprès d’un promoteur assujetti, la vente est en principe soumise à la TVA nationale. Depuis 2025, le taux nominal de TVA est de 12 % (avec mécanismes d’assiette spécifique pouvant conduire à un effet économique ≈ 11 % pour de nombreuses opérations ; exceptions pour certains biens/services).
Pendant la construction
- TVA sur les travaux et fournitures.
- Impôt final sur les services de construction (PPh final jasa konstruksi) : retenu au taux déterminé selon la qualification/certification du prestataire et la nature des services (travaux/conseil), conformément au régime en vigueur.
Détention et exploitation
- PBB (taxe foncière locale) : due annuellement sur la valeur cadastrale (NJOP), avec paramètres et abattements fixés localement.
- Revenus locatifs : imposables (au niveau de la personne physique étrangère ou de la PT PMA) selon les règles de l’impôt sur le revenu, retenues à la source éventuelles et TVA si activité hôtelière/para-hôtelière.
Revente/transfert
- Transferts de HP/HGB (ou cessions de titres de la PT PMA) : attention aux droits d’enregistrement, au BPHTB côté acquéreur et aux impôts sur la plus-value/au régime final applicable côté vendeur selon la nature des parties et de l’actif.
5) Feuille de route pratique (avant-contrat → chantier → réception)
- Due-diligence foncière & urbanisme : titres, servitudes, zonage RDTR, indices KDB/KLB/KDH, hauteurs, risques naturels, recul littoral/rivières, voisinage de sites sacrés.
- Choix de la structuration : HP personnel (valeur minimale atteinte), PT PMA avec HGB, ou bail. Écarter tout « nominee ».
- KKPR (compatibilité d’occupation) via OSS-RBA.
- PBG sur plans conformes + autorisations techniques.
- AMDAL/UKL-UPL si requis (selon la taille/risque du projet).
- Travaux (contrats de construction, assurances chantier, fiscalité des acomptes).
- SLF (contrôle de conformité) puis mise en service (assurances exploitation).
6) Points de vigilance & risques courants
- Nominee/Prête-nom : nul/prohibé → risque de nullité, perte de l’actif, sanctions.
- Non-conformité au RDTR : refus PBG/SLF, démolition potentielle, amendes.
- Hauteur/reculements ignorés : refus/contraventions.
- Fiscalité négligée (TVA, PPh construction, BPHTB/PBB) : redressements, pénalités (voir également changer de résidence fiscale).
- Baux non enregistrés : opposabilité fragile, risques lors d’un changement de propriétaire du sol.
FAQ – investir à Bali et zones constructibles à Bali
Un étranger peut-il « acheter » un terrain à Bali ?
Pas en pleine propriété (Hak Milik). Les voies légales sont : Hak Pakai (habitation) avec prix minimal, HGB via PT PMA, ou bail (leasehold).
Quelle est la hauteur maximale d’une villa à Bali ?
Règle provinciale emblématique ≈ 15 m (vérification locale obligatoire : certaines communes peuvent prévoir des précisions/dérogations).
Quelles sont les étapes d’autorisation ?
KKPR → PBG (ex-IMB) → SLF, plus, si nécessaire, une approbation environnementale (AMDAL/UKL-UPL).
Quels impôts s’appliquent ?
À l’achat : BPHTB (local), TVA si promoteur. Pendant travaux : TVA + impôt final sur services de construction. Détention : PBB (taxe foncière). Revente : régime d’imposition du vendeur + droits d’enregistrement.
